崛起！老黄埔即将爆发 ，再次成为焦点！

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前两年说起黄埔，你会想起什么？

科学城、知识城......其实这是2014年老黄埔+萝岗合并后的新黄埔印象。由鱼珠、大沙地等片区组成的老黄埔，似乎存在感略显不足。

近年来，随着黄埔区产业升级以及规划布局，老黄埔再次成为焦点，这个曾经被“忽略”的片区焕发了新生。

01  重工业底色，曾经的辉煌与落寞

说起老黄埔区，不得不提工业、港口。在建国初期的重工业化潮流助推下，文冲造船厂、广州石化厂、南方制碱厂、黄埔化工厂等纷纷落地。

加上黄埔云埔高新技术开发区、双沙工业区等一批工业园区，港口优势让黄埔成为广州工业鼎盛时代的重要一环。

如同海珠区工业大道，天河区员村等地方，老黄埔以工业为基础，形成生活配套成熟的生活区。

但随着重工业重视程度下降，老黄埔逐渐缺乏活力。

更重要的是，广州东进战略，并没有将发展重心放在老黄埔，而是选择了萝岗发展东部新城区。

一则数据很能说明问题：合并前的2013年，黄埔区在GDP增速、财政收入总量、固定资产总量等多项指标中，均排倒数第一。

而萝岗财政收入达109.81亿元居全市第一，是倒数第一黄埔区17.14亿元的6倍多。

以致于即便两区合并后，沿用了黄埔的名字，老黄埔依然缺少存在感。

02  临港商务区、鱼珠CBD、高端写字楼...老黄埔的脱胎换骨

直到临港商务区的出现，老黄埔出现了转机。

早在2008年，这个规划就已经被提及，但当时时机未成熟，并没有实际进展。

直到2017年，老黄埔与国际金融城联动发展，组成以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区。老黄埔得以脱胎换骨，重新进入大众的视野。

今年，老黄埔区更是实现了规划叠加，《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》中，“一江两岸三片区”的空间布局就包括了25平方公里的鱼珠片区。

而且鱼珠片区并非抱大腿，自身含金量并不低，项目数量达63个，投资金额1830亿元，预计营收3000亿元。

广州人工智能与数字经济试验区
片区	项目	投资额	预计营收
琶洲	66个	1446亿元	3000亿元
大学城	49个	1400亿元	1600亿元
鱼珠	63个	1830亿元	3000亿元
国际金融城	65个	1223亿元	3200亿元

与琶洲片区相比，经济体量几乎是同一级别的存在。

得益于老黄埔连片工业区的特点，厂房搬迁和拆除相比居民区更加容易，在腾出发展空间这方面也相对容易，意味着片区发展不会慢。

因此可以看到鱼珠、文冲等片区都改造都已经提上日程，像文冲船厂等都已经完成了厂房的搬迁。 

随之而来的是，一栋栋现代化写字楼的崛起：广州日报新媒体文化中心、穗港智造特别合作区暨新华穗港城项目、中国黄金集团粤港澳大湾区总部、中俄金融中心等。

除此之外，涉及旧村和老生活区的城市更新项目也一直在推进。

旧改项目	企业	进度
茅岗村	富力+南驰	一期封顶，项目开售
横沙村	中鼎	改造中
新溪村	华润	纳入旧改
文冲村	万科	改造中
双沙社区	合景	引入合作企业
黄埔化工厂	时代+万力	改造中
南湾社区	升龙	改造中
宏岗村	珠光	规划公示
夏园村	升龙	引入合作企业
沙步村	万科	改造中
南岗村南片	合景	引入合作企业
南岗村北片	华润	引入合作企业
笔村	富力	改造中
文冲生活区	侨鑫	旧改立项

公开数据统计

据不完全统计，目前老黄埔浮出水面的旧改项目达14个。可以预期，未来黄埔区的城市面貌将焕然一新。

规划落地，加上黄埔区的财政投入和执行效率，老黄埔已经成为最受关注的发展片区之一。

03  广州东进，老黄埔日益凸显

相比科学城、知识城，老黄埔或者鱼珠片区的优势是什么？

鱼珠区位优势明显，与珠江新城、金融城、科学城、知识城形成经济带，同时规划了琶鱼隧道，打通鱼珠和琶洲，形成一个经济闭环。

显然，鱼珠板块发展不仅靠自身规划，还将会依靠板块联动。

在这些光环的加持下，老黄埔楼市也逐渐火热起来。

9月19日，茅岗村改造项目富颐华庭开盘，户型包括76平两房、91-105平三房，120平四房，南向最贵单价达5.1万/平，主流价位落在4.6-4.9万/平。

这个价格水平直追天河两个网红盘——珠江花城、保利天汇。

但其实老黄埔一手房价格达到这样的水平并不意外，前段时间开盘的五矿鹭山府，同样在这个价格区间，最高单价在5万左右。

这两个近期入市的项目，可视为老黄埔一手住宅的风向标，后续陆续推出的旧改项目，几乎都会以这个价格区间为标尺。

据了解，新盘陆续又来，距5号线大沙东约300米的万科城市之光也即将面市，将是一个200万体量的巨无霸项目。10月24日，万科城市之光开盘，抢房火爆程度可以用秒计算。今年黄埔来自万科的一道光，狂热了整个广州楼市。确实，35秒，新货全部售罄的开盘成绩，放在那里都是足够显眼！本次推出的房源960套，最便宜为北向91㎡户型，3.98万元/㎡，最贵为南向117㎡户型，4.94万元/㎡。

在小编看来，老黄埔是值得期待的，由于与珠江新城、金融城在同一水平线上，连片发展将承接天河区持续有力的外溢，同时有大动脉地铁引流，需求量是不用担心的。

至于何时能打破黄埔区5万/平的天花板，则需要时间等待，起码要等鱼珠片区成型，但以黄埔区的投资力度和效率，这一天不会等太久。在广州东进发展中，老黄埔的重要性日益显现。

03  未来已来，前途不可限量

科技引领未来，发展爆发力不可限量

在广州东部，发展的排头兵自然是天河和黄埔。相对于已经很成熟的天河区，黄埔区的潜力显然更胜一筹。然而，抽丝剥茧后，黄埔哪个区域价值爆发力更强呢？我们从广州发展的大格局入手进行分析。

在广州东进发展中，黄埔临港经济区的重要性日益显现。

从之前的规划看，仅黄埔临港经济区（南片）总面积约2504.34公顷，面积足够广阔，发展空间充足。

可见，占地59平方公里的广州第二CBD与珠江新城、琶洲已组成了广州经济发展最强的“黄金三角区”。

第二CBD的重要性也体现在了建设速度和力度上。之前，珠江新城造城用了十年，而广州第二CBD三年左右已初具规模。随着地铁28号线（规划中）（来源：广州新一轮线网规划修编成果 具体以政府实际实施为准）及拟投资47亿的琶鱼隧道在去年年底已开展招标代理服务（来源：广州公共资源网琶鱼隧道招标代理服务招标公告）未来，三地之间的通联将更加畅通、紧密，“黄金三角”正式合体。

除了地理位置，广州第二CBD的产业发展也充满想象空间。相当大部分属于黄埔临港经济区的鱼珠片区，更被赋能数字经济发展内涵。

今年初，《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》发布。其中，黄埔区规划以广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）为重点，引导数字经济和实体经济深度融合，将数字经济真正打造成为高质量发展新引擎，绘就数字经济的“黄埔画卷”。

数字经济是城市发展的新机遇、新引擎，数字经济也将吸纳更多的高层次人才、创造更多的高收入就业机会。“黄金三角”作为广州未来发展动力区，其中宜居片区也将成为高科技、高收入人口置业居住的热点。

未来已来，风口已至！下一个十年的大趋势，谋局者纷纷入局！城市红利就在前方，老黄埔发展高速列车即将开出，你的车票买好了么？

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